Abschlusskosten erklärt.

Zunächst eine Klarstellung zu den Kosten…

Während eines typischen Kreditantrags werden mir am häufigsten die beiden Fragen gestellt: „Wie hoch ist Ihr Zinssatz?“ Und „Wie hoch sind die Abschlusskosten?“.

Das sind wirklich gute Fragen, aber wie bei den meisten guten Fragen ist die Antwort nicht so einfach.

In erster Linie sind verschiedene Kategorien von Abschlusskosten zu berücksichtigen. Einige der Abschlusskosten sind steuerbar (z. B. Rabattpunkte und Kreditgeberkredite), andere sind unveränderlicher (z. B. Gebühren Dritter). Um die Frage zu beantworten, ist es wichtig, zunächst die Kosten zu kennen.

Darlehensgeber Gebühren.

Kreditgebergebühren, manchmal auch als „Originierungsgebühren“ bezeichnet, sind die Gebühren, die direkt an Ihren Kreditgeber gezahlt werden. Diese Gebühren werden erhoben, um die Dienste zu bezahlen, die zur erfolgreichen Bearbeitung Ihres Kreditantrags, zur Zeichnung und Finanzierung Ihres Kredits erforderlich sind. Der berechnete Betrag variiert von Kreditgeber zu Kreditgeber und hängt davon ab, wie rationalisiert Ihr Prozess später sein wird. Wenn es um die Bearbeitung Ihres Darlehens geht, erhalten Sie in der Regel das, wofür Sie bezahlen. Darlehensgebergebühren können unter normalen Umständen nicht erlassen werden, aber einige Darlehensgeber, wie beispielsweise loanDepot, haben möglicherweise besondere Vorteile, wenn Sie eine Refinanzierung oder einen Kauf über das Unternehmen tätigen. Sie werden beim nächsten Mal auf alle nachfolgenden Darlehensgebergebühren für Sie verzichten . Auf jeden Fall ist es klug zu fragen, wie viel Ihre Loyalität in Zukunft wert sein wird, wenn Sie nach dem richtigen Unternehmen suchen, mit dem Sie zusammenarbeiten können.

Gebühren von Drittanbietern.

Zusätzlich zu den Gebühren, die ein Kreditgeber für die Bearbeitung Ihres Kredits erhebt, gibt es andere Unternehmen, die die erforderlichen Dienstleistungen erbringen, um sicherzustellen, dass Ihr Kredit sowohl sicher als auch erfolgreich finanziert werden kann, und die für ihre Arbeit eine Entschädigung verlangen. Zu den Gebühren Dritter gehören:

1. Eigentum – Zu Beginn der Hypothekentransaktion wird ein Eigentumsversicherungsvertreter beauftragt, die öffentlichen Aufzeichnungen zu überprüfen und nach Ansprüchen gegen Ihr Eigentum zu suchen, einschließlich Steuerpfandrechten und Urteilen. Er überprüft, ob die Forderungen noch aktiv sind und wie sie ausgeglichen werden können. Darüber hinaus ist er für die Überprüfung aller zusätzlichen Ausgaben verantwortlich, die sich auf die Immobilie auswirken, wie z. B. Grundsteuern und Vereinsgebühren. Jeder Staat hat unterschiedliche Gesetze, die regeln, wie ein Kreditabschluss durchgeführt werden muss. In der Regel stellt der Titelvertreter, der Notar oder ein Anwalt jedoch sicher, dass alle erforderlichen Dokumente unterschrieben, an die entsprechenden Parteien übergeben und bei einem örtlichen staatlichen Meldeamt registriert werden.

Darüber hinaus ist für Ihr Eigentum eine Eigentumsversicherung erforderlich, die Sie und den Kreditgeber schützt, falls jemand einen gültigen Eigentumsanspruch gegen Ihr Eigentum geltend macht, der bei der ursprünglichen Titelsuche nicht entdeckt wurde.

Obwohl auf diese Gebühren nicht verzichtet werden kann, müssen Sie nicht unbedingt mit der Titelfirma und / oder dem Anwalt zusammenarbeiten, die bzw. der Ihr Kreditgeber empfiehlt. Wenn Sie ein besseres Geschäft mit Ihrer eigenen Titelfirma oder Ihrem Abwicklungsagenten finden, können Sie stattdessen gerne deren Service beauftragen.

2. Wertermittlungsgebühr – Die Kreditgeber müssen Wertermittlungsprüfungen durchführen, um sicherzustellen, dass Ihre Sicherheiten (dh Ihr Haus) ausreichen, um das Geld zu decken, das sie Ihnen im Falle eines Ausfalls oder einer Zwangsvollstreckung verleihen. Gutachten können Sie nicht kaufen, da sie zu Ihrem Schutz und zum Schutz des Kreditgebers von einem unabhängigen Gutachter von Drittanbietern ausgefüllt werden müssen. Außerdem ist dies in der Regel die einzige Ausgabe, die Sie aus eigener Tasche bezahlen müssen (abgesehen von einer Gebühr für Kreditauskünfte). Abhängig von der Art des Darlehens, der Höhe Ihres Eigenkapitals, Ihrer Vermögenswerte und Ihrer Kreditwürdigkeit können Sie einen so genannten Property Inspection Waiver in Anspruch nehmen , der es Ihnen ermöglicht, vollständig auf die Prüfung und Verwendung von Gutachten zu verzichten stattdessen ein angemessener akzeptierter Wert. Sie sollten Ihren Kreditsachbearbeiter bitten, Ihre Berechtigung zu prüfen, da Sie durch die Sicherung eines PIW sowohl Zeit als auch Geld sparen können.

3. Programmspezifische Gebühren – Für bestimmte Darlehensprogramme wie VA-, FHA- oder USDA-Darlehen gelten eigene „Finanzierungsgebühren“. Da VA- und FHA-Darlehen garantiert bzw. versichert sind, wird einem Hypothekengeber der erlittene Verlust erstattet, falls Sie mit diesen Darlehensarten in Verzug geraten. Aus diesem Grund können Kreditgeber niedrigere Zinssätze für FHA- und VA-Darlehen anbieten, wodurch Sie langfristig Geld sparen können. Der Haken ist jedoch, dass das Geld, mit dem sie diese Kredite garantieren und versichern, von irgendwoher kommen muss. Daher die Finanzierungsgebühren.

  • VA Funding Fee – Dies ist eine Gebühr, die vom Department of Veteran’s Affairs erhoben wird und die davon abhängt, wie oft der Veteran seine VA-Vergünstigungen in Anspruch genommen hat. Bei der erstmaligen Verwendung sind dies 2,15% des Darlehensbetrags, bei der späteren Verwendung sind es 3,3%. Glücklicherweise kann diese Gebühr finanziert werden und muss nicht aus eigener Tasche bezahlt werden. Es kann auch aufgehoben werden, wenn der Veteran eine Behinderung im Zusammenhang mit dem Dienst hat.
  • FHA “Upfront Mortgage Insurance Premium” – Dies ist eine Gebühr, die von der Federal Housing Administration erhoben wird, um FHA-Darlehen zu versichern. Diese Gebühr muss nicht aus eigener Tasche bezahlt werden und wird meist zusätzlich zum Darlehensbetrag finanziert. Der UFMIP beträgt immer 1,75% des Darlehensbetrags und kann nicht aufgehoben werden. Wenn Sie jedoch von einem früheren FHA-Darlehen zu einem neuen FHA-Darlehen refinanzieren, haben Sie möglicherweise Anspruch auf die Rückerstattung eines bestimmten Teils Ihrer alten Gebühr.

4. Steuern übertragen – Dies ist eine Steuer, die an bestimmten Orten erhoben wird, wenn das Eigentum den Besitzer wechselt oder wenn ein Hypothekendarlehen vergeben wird. Es kann ziemlich groß sein, besonders in New York, aber es wird vom Staat und den lokalen Regierungen festgelegt. Möglicherweise müssen auch Stempel für Stadt-, Kreis- und Landessteuern gekauft werden. Kann darauf verzichtet werden? Nun, das ist doch Uncle Sam, und Uncle Sam kriegt immer ein Stück vom Kuchen.

Rabattpunkte / Lender Credits

Kreditgebergebühren und Gebühren von Drittanbietern klingen wahrscheinlich ziemlich direkt und angemessen, aber mit Rabattpunkten? Was zum Teufel sind das?

Meiner Meinung nach sind Punkte die am meisten missverstandenen und unterschätzten „Kosten“ für jedes Darlehen, das ich jemals getätigt habe. Über den Betrag, den Sie in Punkten bezahlen, haben Sie fast direkten Einfluss. Ironischerweise sparen Sie jedoch umso mehr, je mehr Sie bezahlen. Das hört sich vielleicht etwas kontraintuitiv an, aber ich erkläre…

Jeder Zinssatz ist mit Kosten verbunden.

Die Zinssätze werden basierend auf Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrer Eigenkapitalposition, Ihrem Vermögen und Ihrem Einkommen berechnet. Je weniger riskant Sie sind, desto niedriger ist im Wesentlichen der Zinssatz, für den Sie sich qualifizieren. Je riskanter Sie sind, desto höher wird Ihr Zinssatz sein.

Der Zinssatz, für den Sie sich qualifizieren, wird als „ Nennwert “ bezeichnet. Dies ist eigentlich nur ein Begriff, der „den Zinssatz, den Sie erhalten können, ohne Punkte zu zahlen“.

Stellen wir uns vor, Sie sind ein Kreditnehmer mit durchschnittlicher Bonität und 30% Eigenkapital in Ihrem Haus. Sie besitzen das Haus seit zwei Jahren und möchten Ihr Darlehen refinanzieren, um Ihren Zinssatz zu senken und Ihre Zahlungen insgesamt erschwinglicher zu gestalten.

Derzeit haben Sie einen Zinssatz von 4,75% und zahlen 1.304 USD / Monat zwischen Prinzip und Zinsen. Sie zahlen über die Laufzeit des Darlehens einen Gesamtzins von 219.500 USD.

Sie rufen an, um ein Angebot zu erhalten, und stellen fest, dass der für Sie in Frage kommende Satz 4,375% beträgt. Ihre Haupt- und Zinszahlungen würden 1.233 USD / Monat betragen, was Ihnen 71 USD / Monat ersparen würde. Mit diesem neuen Darlehen zahlen Sie nur Zinsen in Höhe von 197.000 USD, was einer Ersparnis von 22.500 USD entspricht.

Nicht schlecht, aber du hast auf mehr gehofft, oder? Wenn es nur eine Möglichkeit gäbe, einen Zinssatz zu erzielen, der unter dem liegt, für den Sie sich tatsächlich qualifiziert haben …

Kurz gesagt, genau das können Sie tun, wenn Sie Rabattpunkte bezahlen.

Grundsätzlich erhöht jeder „Punkt“ die Kosten Ihres Darlehens um 1%, spart Ihnen jedoch langfristig mehr Zinsen. Für jeden verfügbaren Zinssatz wird ein anderer Betrag in Punkten berechnet, wobei die höheren Zinssätze die günstigsten und die niedrigeren die höheren sind.

Anstatt die 4,375% zu erhalten, für die Sie sich qualifizieren, können Sie Rabattpunkte zahlen, dh, Sie zahlen einen Teil der Zinsen im Voraus (jedoch mit Rabatt), und als Belohnung dafür bietet Ihnen Ihr Kreditgeber niedrigere Zinsen an Rate, so dass Ihre Zahlungen und Gesamtzinsen insgesamt niedriger ist.

Der Grund, warum Kreditgeber in der Lage sind, dies zu tun, ist, dass Sie jetzt mehr “Haut im Spiel” haben, wenn Sie einen Teil des Interesses im Voraus bezahlen. Sie werden sofort einen Gewinn aus ihrer Investition ziehen, was bedeutet, dass sie weniger zu verlieren haben, wenn Sie beschließen, den Kredit vorzeitig durch Verkauf des Hauses oder erneute Refinanzierung zurückzuzahlen. Sie haben das Geschäft gerade für sie wertvoller gemacht, und jetzt können sie es auch für Sie wertvoller machen.

Stellen wir uns vor, dass Ihre Rate nach Punktezahlung von 4,75% auf 3,75% sinkt. Anstelle einer Zahlung in Höhe von 1.304 USD zahlen Sie jetzt nur noch 1.163 USD / Monat und Ihr Gesamtzins beträgt 167.500 USD. Das spart Ihnen insgesamt 29.500 US-Dollar gegenüber dem Nennwert oder 52.000 US-Dollar gegenüber dem, was Sie derzeit haben, mehr als doppelt so viel!

Wie Sie sehen, hat das Zahlen von Punkten sowohl einen unmittelbaren als auch einen langfristigen Nutzen. Die monatliche Zahlung sinkt erheblich und die Gesamtverzinsung ist viel geringer. Ja, das Bezahlen von Punkten verursacht höhere Vorabkosten, spart jedoch Zehntausende von Dollar über die Laufzeit des Kredits. Je nachdem, wie viel Eigenkapital Sie haben , müssen sie nicht einmal aus eigener Tasche bezahlt werden und können in das Darlehen eingewickelt werden . Es gibt keinen Nachteil, es sei denn, Sie planen, das Haus vor dem Break-Even-Punkt zu verkaufen, oder Sie glauben, dass Sie sich in naher Zukunft erneut refinanzieren werden. Habe ich die Steuervorteile erwähnt?

Wie viele Punkte sollten Sie bezahlen?

Die Antwort auf diese Frage hängt davon ab, wie lange Sie Ihr Haus behalten wollen. Die Staaten haben auch unterschiedliche Gesetze, die den Höchstbetrag regeln, den ein Kreditnehmer in Punkten und Gebühren zahlen kann, was ebenfalls berücksichtigt werden muss.

Die Formel zur Ermittlung der Gewinnschwelle ist ganz einfach: Punktekosten / Einsparungen = Amortisationszeit in Monaten.

Stellen Sie sich zum Beispiel vor, der Nennwert eines Kredits in Höhe von 250.000 USD wäre 4,75% und könnte durch Zahlung von 8.750 USD in Punkten auf 3,75% gesenkt werden. Die monatlichen Einsparungen zwischen den beiden Darlehen betragen 107 USD / Monat.

Die Formel lautet 8.750 USD (Punktekosten) / 107 USD (Einsparungen) = 81,77 Monate (6,8 Jahre).

In diesem Szenario wird die Investition amortisiert, solange Sie mindestens 6,8 Jahre im Haus bleiben möchten, und jede zusätzliche Zeit im Haus ist reiner Gewinn.

Was ist, wenn Sie keine Abschlusskosten zahlen möchten?

Manchmal ist eine Refinanzierung in Ihrem besten Interesse, die Zahlung der Abschlusskosten jedoch nicht. In der Regel ist dies eine Situation, in der Sie wissen, dass Sie die Immobilie in naher Zukunft verkaufen werden, oder Sie wissen, dass Sie sich bald wieder refinanzieren müssen und keine doppelten Kosten zahlen möchten.

Glücklicherweise gibt es eine Möglichkeit, einen „kostenlosen“ Kredit aufzunehmen. Und ich meine nicht “Roll the Cost in”. Ich meine, überhaupt keine Kosten.

Erinnern Sie sich daran, was wir über Rabattpunkte gelernt haben und wie Sie einen niedrigeren Preis als den, für den Sie sich qualifiziert haben, „kaufen“ können? Nun, dieses Konzept funktioniert auch umgekehrt.

Sie können auch einen Zinssatz wählen, der höher ist als der Markt, und im Gegenzug zahlt Ihnen der Kreditgeber einen höheren Zinssatz. Dies ist, was als ” Kreditgeber Kreditrabatt ” bezeichnet wird.

Stellen Sie sich zum Beispiel dasselbe Darlehen in Höhe von 250.000 USD vor. Zwischen der Kreditgebergebühr und den Gebühren Dritter betragen die Abschlusskosten insgesamt 3.200 USD. Normalerweise müssen Sie diese Kosten entweder in das Darlehen einfließen lassen (das Darlehen beläuft sich auf 253.200 USD) oder Sie können sie aus eigener Tasche bezahlen.

Wenn Sie das Haus nur noch sechs Monate behalten, müssen Sie über 500 USD / Monat sparen, damit dieses Darlehen Sinn macht. Also, was solltest du tun?

Angenommen, der Nennwert betrug 4,75% (der Nennwert ist wiederum der Zinssatz, für den Sie keine Punkte zahlen müssen). Was wäre, wenn Ihr Kreditsachbearbeiter stattdessen 5,375% empfehlen würde und Ihnen mitteilen würde, dass der Kreditgeber Ihre Abschlusskosten für Sie übernehmen könnte, was bedeutet, dass er Ihnen einen Kredit für 3.200 USD gewährt, anstatt dass Sie dies tun müssen Bezahl es.

In einem realen Szenario variiert der Betrag, den Sie als Kreditrabatt für Kreditgeber erhalten, von Person zu Person, abhängig von Ihren Qualifikationen. Je höher der Zinssatz, desto mehr Kreditrabatt erhalten Sie im Allgemeinen. Sie können nicht mehr Kreditgeberkredit erhalten als die Summe Ihrer Abschlusskosten *.

Auf diese Weise können Sie Ihre Refinanzierung durchführen, ohne die Abschlusskosten zu zahlen. Dies bedeutet, dass sowohl Ihr Bankkonto als auch Ihr Eigenkapital vollständig erhalten bleiben. Auf der anderen Seite haben Sie jedoch jetzt eine höhere Zahlung als bei Verwendung des Nennbetrags oder der gezahlten Punkte Daher zahlen Sie über die Laufzeit des Kredits mehr Zinsen.

Sie mögen neugierig sein, warum es Sinn macht, einen höheren Zinssatz für einen Kredit wie diesen anzunehmen, aber interessanterweise passiert dies ziemlich oft.

Ein Kunde, dem ich in letzter Zeit geholfen habe, wollte ihr Haus verkaufen, damit sie und ihr Ehemann ihre Größe reduzieren können. Sie waren beide im Ruhestand und ihre Kinder waren getrennte Wege gegangen, so dass sie zu viel Haus hatten, um es zu unterhalten, und nicht genug Familie, um zu helfen. Sie sagten mir, sobald sie ihr Haus verkauft hätten, würden sie ihr Eigenkapital verwenden, um alle Schulden, die sie im Laufe der Jahre angehäuft hatten, zurückzuzahlen und von vorne anzufangen. Der einzige Grund, warum sie sich um eine Refinanzierung bemühten, bestand darin, 10.000 US-Dollar für verschiedene Reparaturen aufzuwenden, bevor sie das Haus auf den Markt brachten, und zu prüfen, ob sie ihre Zahlungen in der Zwischenzeit ein wenig reduzieren konnten.

Ich warf einen Blick auf ihre Kreditauskunft und stellte fest, dass sie fast 1.500 US-Dollar pro Monat für Schulden im Wert von 40.000 US-Dollar ohne ihre Hypothek bezahlten. Für ihre Pensionierung und ihr festes Einkommen war es eine Menge Geld, das sie in diese Rechnungen steckten.

Wie man schnell aus der Verschuldung herauskommt
Ich werde Ihnen zeigen, wie Sie Ihr Haus nutzen können, um sich von Schulden zu befreien. Betrachten Sie dies als Ihren einzigen Ausweg aus ja… medium.com

Anstatt ein halbes Jahr zu warten, bis sie das Haus verkauft hatten, um die Rechnungen zu bezahlen, empfahl ich, dass wir jetzt einfach die 40.000 US-Dollar herausnehmen, um die Kreditkarten und Ratenkredite zurückzuzahlen, und die zusätzlichen 10.000 US-Dollar für die gewünschten kosmetischen Reparaturen vor dem Verkauf tun.

Jeder andere Kreditsachbearbeiter wollte sie zu Geschäften verleiten, indem er ihnen das verkaufte, was sie für nötig hielten. „Wir werden Ihnen den niedrigsten Zinssatz anbieten.“ „Unser Zinssatz wird besser sein.“ „Blah blah blah“.

Mein Rat war gegen alle. „Sie verkaufen dieses Haus innerhalb von 6 Monaten. Es macht also keinen Sinn, für ein Darlehen zu bezahlen, das Sie nicht behalten möchten. Um Ihre Abschlusskosten zu minimieren, würde ich empfehlen, einen über dem Markt liegenden Zinssatz zu wählen, damit Sie kostenlos auf dieses Eigenkapital zugreifen können, und dann haben Sie mehr Geld, das Ihnen gehört, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Da der Zinssatz höher ist, müssen Sie monatlich 100 US-Dollar zusätzlich bezahlen, aber Sie sparen 9.000 US-Dollar, wenn Sie Ihre Kreditkarten auszahlen lassen. Außerdem ist es besser, als in sechs Monaten 3.000 US-Dollar an Eigenkapital zu verlieren, weil Sie für einen Kredit bezahlt haben. “

Beide waren von der Idee begeistert und gingen weiter, obwohl ich ihnen einen höheren Zinssatz als allen anderen gebe, und sie sagten sogar, dass ich ihnen auch beim Kauf helfen soll.

Der eigentliche Vorteil dabei ist, dass Abschlusskosten und Zinssätze nicht „one-size-fits-all“ sind. “Ob Sie bezahlen sollten” und “wie viel Sie bezahlen sollten”, hängt wirklich von Ihrer eigenen Situation ab, und es gibt viele kleine Details, die zu berücksichtigen sind.

Aus diesem Grund ist es wichtig, Ihr Darlehen langfristig zu planen und Geschäfte mit einem Kreditsachbearbeiter zu tätigen, der sowohl kompetent ist als auch auf Ihr bestes Interesse achtet, und nicht nur auf seinen Provisionsscheck.